Es gibt wohl kaum jemanden, der noch keinen Mietvertrag in seinem Leben abgeschlossen hat. Beim Pachtvertag, Leasingvertrag und Franchisevertrag mag dies anders aussehen. Aber der Mietvertrag wird spätestens nach Abschluss der Schule oder Berufsausbildung für die meisten Menschen relevant.

Daher wird sich die nachfolgende Darstellung schwerpunktmäßig auf den Mietvertrag beziehen, wenngleich die anderen Rechtsgebiete weitaus komplexer sind.

Mietvertrag

Es gibt verschiedene Mietverträge. Je nach dem, was für ein Mietvertrag abgeschlossen wird, kommen unterschiedliche gesetzliche Regelungen zur Anwendung. Beispiele für Mietvertragsarten sind:

Mietvertrag über Büroflächen
Mietvertrag über Werkswohnung
Wohnraummietvertrag
Untermietvertrag
Mietverträge über Sachen (z.B. Kfz-Mietverträge)

Verträge mit mietrechtlichem Einschlag bzw. typengemischte Verträge sind unter anderem:

Verträge über die Aufstellung von Automaten
Beherbergungsverträge bzw. Reiseverträge
Car-Sharing
Mietkauf
Verträge über die Teilnahme an Veranstaltungen oder die Benutzung von Vergnügungseinrichtungen (wie z.B. Nutzung von Sport- und Spielgeräten)

Bei Mietverträgen stellen sich häufig komplizierte Rechtsfragen. Wenngleich für Wohnraummietverträge oftmals Formularmuster benutzt werden, muss das nicht bedeuten, dass die dort verwendeten Klauseln auch rechtlichen Bestand haben.

Dies liegt daran, dass sich die Rechtsprechung zu Mietverträgen weiterentwickelt und einzelne Klauseln über die Jahre zu Fall bringt. Die Mietverträge werden im Nachhinein in den meisten Fällen nicht angepasst, weil der Vermieter keine rechtliche Handhabe zur Anpassung besitzt.

Eine nachträgliche Annpassung ist nur mit Einverständnis des Mieters möglich. Daher verhalten sich die Vermieter lieber still, um keine „schlafenden Hunde“ zu wecken. Es ist daher ratsam, die einzelnen Klauseln überprüfen zu lassen, wenn diese im Streit stehen.

Bei allen anderen Mietvertragsarten, welche keinen Wohnraum betreffen, werden hingegen oft keine Formularmuster verwendet. Wenn diese Verträge nicht durch einen Rechtsanwalt erstellt werden, liegt die Fehleranfälligkeit auf der Hand. Vor allem bei gewerblichen Mietverhältnissen ist es ratsam, einen Vertragsentwurf vorab überprüfen zu lassen.

Mustermietvertrag oder Formularmietvertrag als AGB

Mietverträge werden in der Regel durch Verwendung von Mustermietverträgen geschlossen. Ist dies der Fall, unterliegen die Verträge als AGB – anders als individuell abgeschlossene Verträge – der strengen gerichtlichen Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB.

Als AGB gelten alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt (§ 305 BGB).

Diese AGB-Kontrolle schreibt bestimmte gesetzliche Standards vor, welche nicht unterschritten werden dürfen. Es darf keine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners vorliegen und der Vertrag darf auch keine überraschenden Klauseln enthalten, mit denen nicht gerechnet zu werden braucht.

Bei Verbrauchern ist zudem ein umfangreicher Katalog von Dos and Don’ts nach den §§ 308 und 309 BGB zu berücksichtigen.

Kommt der Anwalt oder das Gericht zu dem Schluss, dass unwirksame AGB-Klauseln in dem Mietvertrag enthalten sind, so hat dies die Unwirksamkeit der jeweiligen Klausel (§ 306 Abs. 2 BGB), im schlimmsten Fall sogar die Unwirksamkeit des gesamten Vertrags zur Folge.

Auch die Betriebskostenvereinbarungen unterfallen grundsätzlich der AGB-Kontrolle, da mit ihnen von dem gesetzlichen Leitgedanken des § 535 BGB abgewichen wird, nach dem der Vermieter alle Kosten im Zusammenhang mit der Mietsache zu tragen hat.

Allgemeiner Beweislastgrundsatz beim Mustermietvertrag

Im Prozess kommt es maßgeblich auf die Beweislast an, die häufig bereits streitentscheidend ist, gerade wenn die Parteien bei Vertragsschluss keine Zeugen mitgebracht hatten. Beweispflichtig (für Verbraucherverträge nach § 310 Abs. 3 Nr. 1, 2 BGB für das Vorliegen von AGB ist derjenige, der sich auf den Schutz der §§ 307 ff. BGB beruft. Das ist gerade in der Wohnraummiete in der Regel der Mieter.

Für die Mehrfachverwendung ist bei Verbraucherverträgen § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB zu beachten. Danach liegen auch dann AGB vor, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt waren, vorausgesetzt, dass der Verbraucher auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte (vgl. AG Hannover WuM 2009, 728).

Beweislastumkehr durch Vermutung des ersten Anscheins beim Mietvertrag

Es sind auch verschiede Umstände anerkannt, die bereits den Anschein erwecken, dass es sich bei der Vertragsregelung um AGB handelt, sodass das Gericht hiervon zunächst ausgeht und es daher dem Verwender obliegt, diesen Anschein durch den Beweis des Gegenteils zu entkräften. Das gilt unabhängig von der Verbraucher- oder Unternehmereigenschaft der jeweiligen Parteien, also auch für Verträge zwischen Unternehmern.

Ein Vertrag kann bereits nach dem äußeren Anschein als Formularvertrag zu erkennen sein. Das ist etwa dann der Fall, wenn es sich um ein gedrucktes Vertragsformular handelt, bei dem nach der Lebenserfahrung alles für eine mehrfache Verwendung spricht (BGH NJW 2013, 1668). Entscheidend für die Vermutung von AGB ist unter anderem, ob die relevante Klausel ihrer Textformatierung nach mit dem übrigen Vertragstext übereinstimmt (BGH NJW 2 000, 1110).

Auch aus dem Inhalt der Klauseln selbst kann sich die Vermutung ergeben, dass diese vorformuliert sind. So spricht für die Annahme von AGB, dass die Regelungen allgemein gehalten und formelhaft formuliert sind, sodass sie prinzipiell auf jedes Mietverhältnis passen, unabhängig von der Person oder den Personen auf der Mieterseite.

Ebenso ist es zu berücksichtigen, wenn die Klauseln ausschließlich den Verwender begünstigen oder jedenfalls erkennbar in dem Interesse derjenigen Partei liegen, welche das Vertragsformular erstellt oder zumindest vorgelegt hat (BGH NJW 2014, 1725).

Klassische Beispiele des Mietrechts sind hierbei die Abwälzung der Schönheitsreparaturen und der Instandhaltungspflicht bzw. die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache renoviert zurückzugeben, die Übertragung der Betriebskosten oder Kündigungsverzichte.

Auch Einschränkungen hinsichtlich der Tierhaltung oder der Gestaltung der Mietsache (z.B. Parabolantenne) begünstigen klassischer Weise den Vermieter und sind daher zunächst als AGB anzusehen, ebenso der Verweis auf die Hausordnung.

Schließlich kann auch aus der Eigenschaft derjenigen Partei, die den Vertrag vorgelegt hat, darauf geschlossen werden, dass eine AGB anzunehmen ist. Handelt es sich bei dieser um eine juristische oder natürliche Person, die im Geschäftsleben regelmäßig mit gleichartigen Verträgen auftritt, mit Formularverträgen vertraut ist und über selbst erstellte oder von Interessenverbänden vorgefasste Klauseln üblicherweise zu ihren Gunsten Einfluss auf die Vertragsinhalte nimmt, so spricht auch dieses für die Vermutung, dass die konkrete Regelung vorformuliert ist und von dieser gestellt wurde. Das ist im Mietrecht bei gewerblichen (insbes. Groß-)Vermietern anzunehmen. Aber auch kleinere private Vermieter können hierunter fallen, wenn sie üblicherweise durch die Nutzung eigens erstellter oder von Interessenverbänden bezogener Vertragsformulare vermieten.

Vorteil individualvertraglich ausgehandelter Mietverträge

An den obigen Ausführungen zur Inhaltskontrolle von AGB erkennt man den Vorteil von individualvertaglich ausgehandelten und erstellten Mietverträgen. Mietverträge, die nicht um die Ecke am Kiosk eingekauft oder im Internet gedownloadet wurden, sondern mit der Vertragspartei ausgehandelt und durch einen Rechtsanwalt für einen Einzelfall erstellt wurden, haben den entscheidenden Vorteil, dass diese keiner Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB unterliegen. Sie sind folglich konrollfester als jene Verträge, welche für eine Vielzahl von Fällen verwendet werden, da für diese keine strenge gesetzliche Inhaltskontrolle vorgesehen ist.

Typische Inhalte des (Wohnraum-)mietvertrags

Typische Inhalte des Mietvertrages sind:

Parteibezeichnung, Personenmehrheiten
Beschaffenheitsvereinbarungen (Bezeichnung der Mietsache samt Zustand und Angabe der Wohnfläche)
Mietzeit
Mietzins, Betriebskosten und Fälligkeit (Mietrechtsanpassungsgesetz, Staffelmiete, Indexmiete)
Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung einschließlich Tierhaltung
Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
Endrenovierungsklauseln
Beendigung der Mietzeit (u.a. Vereinbarungen zur Kündigung gegen Abstandszahlung, Begründung des Kündigungsausschlusses)
Kaution
Verschuldensunabhängige Vermieterhaftung
Aufrechnung, Zurückbehaltung, Schadensersatz
Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen
Aufrechnung
Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen

Zu diesen einzelnen Bestimmungen gibt es Folgendes zu beachten:

Parteibezeichnung im Mietvertrag

Die Vertragsparteien müssen genau bezeichnet werden. Besteht eine Partei des Vertrages aus mehreren Personen, müssen alle benannt werden; auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist teilrechtsfähig und kann als Gesellschaft am (Miet-)Rechtsverkehr teilnehmen. Allerdings können auch alle Gesellschafter gemeinsam in ihrem eigenen Namen Partei sein.

Anders verhält es sich bei einer Erbengemeinschaft. Diese ist nicht teilrechtsfähig, Partei wird jedes einzelne Mitglied der Erbengemeinschaft.

Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag

Die Angabe der Wohnfläche stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Dies gilt auch, wenn die Fläche mit einer ca.-Angabe versehen wird. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters ab, ist die Mietsache mangelbehaftet. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % bedarf es auch nicht mehr der zusätzlichen Darlegung, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist (BGH v. 24.3.2004 – VIII ZR 295/03).

In seiner Entscheidung v. 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 hat der BGH zudem entschieden, dass es bei einem Mieterhöhungsverlangen auf die tatsächliche Fläche der Wohnung ankommt.

Mietzeit und Schriftformerfordernis beim Mietvertrag über einem Jahr

Bei Mietverhältnissen, die mit einer festen Laufzeit von mindestens einem Jahr begründet werden sollen, muss die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB eingehalten werden. Ist dies nicht der Fall, gilt das Mietverhältnis nur als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann gekündigt werden, allerdings gemäß § 550 BGB frühestens zum Ablauf des ersten Jahres seit Überlassung.

Mietzins und Betriebskosten

Die Betriebskostenverordnung gibt vor, welche Betriebskosten grundsätzlich umgelegt werden können, ergänzende Betriebskosten können umgelegt werden, sofern sie vereinbart werden (BGH – VIII ZR 88/10). Für sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV müssen diese gesondert aufgeführt werden.

Fälligkeit der Miete

Gemäß § 556 b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats zu entrichten. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes auf dem Vermieterkonto an.

Mietrechtsanpassungsgesetz

Zum 1.1.2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten, wodurch sich u.a. auch Änderungen im Hinblick auf die Mietpreisbremse ergeben. Bei Neuvermietungen darf der vereinbarte Mietzins 110 % der ortsüblichen Miete nicht überschreiten.

Dies war auch bisher so, aber seit dem 1.1.2019 muss der Vermieter die Vormiete angeben und, sofern er die 110 %-Grenze überschreiten will, den Ausnahmetatbestand angeben, wie z.B.:

Miete nach Modernisierung (§ 556 e Abs. S. 1 BGB),
erste Vermietung umfassend modernisierter Wohnungen (§ 556 f S. 2 BGB) oder
bei Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden (§ 556 f S. 1 BGB).

Darüber hinaus kann der Vermieter immer die Miete verlangen, die er auch zuvor vereinnahmt hat, maßgeblich ist dabei die Miete, die ein Jahr vor Abschluss des neuen Mietvertrages vereinbart war, auch wenn die Wohnung zwischenzeitlich leer stand oder gewerblich vermietet war.

Der Vermieter muss unaufgefordert über die Vormiete Auskunft erteilen, belegen muss er seine Angaben nicht.

Staffelmiete

Die Staffeln müssen in bestimmten Eurobeträgen angegeben werden, eine prozentuale Angabe ist unzulässig (BGH – VIII ZR 197/11). Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung ist die Erhöhung der Miete gemäß §§ 558–559 b BGB ausgeschlossen, soweit es sich nicht um Betriebskosten handelt. Bei den einzelnen Staffeln ist die Mietpreisbremse gemäß § 556 g BGB zu beachten.

Indexmiete

Bei Vereinbarung einer Indexmiete sind Erhöhungen der Miete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) ist nur möglich, wenn der Vermieter zu baulichen Maßnahmen verpflichtet wird, die er nicht zu vertreten hat. Im Hinblick auf die Mietpreisbremse ist anders als bei der Staffelmiete nur die Ausgangsmiete auf ihre Ortsüblichkeit zu überprüfen, nicht die danach angepassten Mieten.

Tierhaltung im Mietvertrag

Eine Klausel, die ein generelles Tierhaltungsverbot ausspricht, ist unwirksam (BGH WuM 1993, 109). Jedenfalls unwirksam ist eine Klausel, die eine Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ohne eine Ausnahme für Tiere vorzusehen, die die Mietsache nicht beeinträchtigen, da die Tierhaltung dann zum vertragsgemäßen Mietgebrauch gehört (BGH WuM 2008, 23).

Als unangemessene Benachteiligung ist daher auch ein generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung anzusehen, weil dadurch auch das Halten von Tieren untersagt wird, die zu medizinischen Zwecken genutzt werden (BGH WuM 2013, 295).

Auch das Halten von Kleintieren in Einzelexemplaren ist vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst. Als Kleintiere in diesem Sinne gelten beispielsweise Wellensittiche, Zierfische, Hamster, Meerschweinchen usw.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Eine allgemeine Definition des Begriffs der Schönheitsreparatur liefert § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV (analog): „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.” Nicht zu dem Begriff der Schönheitsreparatur gehört also zum Beispiel der Außenanstrich von Türen und Fenstern (BGH v. 18.2.2009 – VIII ZR 21/08).

Grundsätzlich liegt die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen beim Vermieter und nicht beim Mieter. Der BGH hat im Zuge dessen in den zurückliegenden Jahren diverse Entscheidungen zur Frage der Wirksamkeit von Klauseln verkündet, die die Verpflichtung zur Durchführung/Reparatur vom Vermieter auf den Mieter übertragen. Mittlerweile sind sehr viele Klauseln für unwirksam erklärt worden.

Der BGH hat unter anderem am 18.3.2015 seine Rechtsprechung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geändert und festgelegt, dass Schönheitsreparaturen nur dann wirksam auf den Mieter übertragen werden können, wenn sich die Wohnung bei Vertragsbeginn in renoviertem Zustand befindet (BGH – VIII ZR 185/14).

Zudem kann der Mieter zwar grundsätzlich dazu verpflichtet werden, laufende Schönheitsreparaturen durchzuführen (BGH NJW 1988, 2790). Dies darf aber nicht durch starre Fristen erfolgen, sondern es muss immer der jeweilige Ist-Zustand der Räume berücksichtigt werden (BGH ZMR 2004, 736). Wenn denn Fristen in den Vertrag aufgenommen werden, so müssen diese flexibel sein und zumindest den Zusatz enthalten, dass die Schönheitsreparaturen „in der Regel“, „regelmäßig“ oder „im Allgemeinen“ innerhalb der vorgegebenen Frist durchzuführen sind (BGH NJW 2015, 1871).

Für unwirksam hat die Rechtsprechung beim Wohnraummietvertrag Klauseln erklärt, die eine Anfangsrenovierung als Verpflichtung für den Mieter vorsehen (OLG Hamburg ZMR 1991, 469) oder die ihn zu einer Schlussrenovierung verpflichten, ohne dass auf zuletzt durchgeführte Schönheitsreparaturen Rücksicht genommen wird (BGH WuM 2007, 682). Im gewerblichen Mietrecht ist eine Verpflichtung des Mieters zur Anfangsrenovierung hingegen grundsätzlich zulässig (BGH ZMR 1987, 415), ebenso eine Schlussrenovierungsklausel (BGH ZMR 1983, 93).

Ist der Fußboden nach ca. 10-15 Jahren abgewohnt, gehört der Austausch des Teppichbodens nicht zu den Schönheitsreparaturen (OLG Düsseldorf ZMR 2012, 488).

Die Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen, bedeutet eine Ausführung mittlerer Art und Güte gemäß § 143 Abs. 1 BGB. Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, die Schönheitsreparaturen durch Fachunternehmen durchführen zu lassen, Eigenleistungen müssen erlaubt sein (BGH ZMR 1988, 455).

Bei der Farbwahl ist die Mietsache in neutralen, hellen und deckenden Farben zu streichen oder zu tapezieren (BGH NJW 2009, 3716). Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass die Rückgabe einer Wohnung, deren Wände nicht diesen Kriterien entsprechen, auch dann einen Vertragsverstoß bedeuten, wenn die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden.

Verschuldensunabhängige Vermieterhaftung

Individualvertraglich kann ein Haftungsausschluss nur vereinbart werden, sofern der Ausschluss auf die Fälle beschränkt wird, in denen der Vermieter ohne Verschulden handelt, das heißt weder vorsätzlich noch grob fahrlässig, im Mietrecht ist auch ein Verschuldensausschluss für fahrlässiges Verhalten nicht möglich.

Aufrechnung im Mietvertrag

Der Ausschluss der Aufrechnung ist grundsätzlich möglich, allerdings nur, wenn das Verbot dann nicht gilt, wenn es sich um eine unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderung des Mieters handelt (§ 309 Nr. 3 BGB).

Für den Mieter gilt grundsätzlich das Recht zur Aufrechnung

bei Schadensersatzansprüchen wegen Mängeln gemäß § 536 a BGB,
wegen Aufwendungen auf die Mietsache, § 539 BGB und
bei Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete (§ 556 b Abs. 2 BGB).

Die Aufrechnung muss mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform angekündigt werden, damit der Vermieter rechtzeitig disponieren kann.

Vereinbarungen zur Kündigung gegen Abstandszahlung

Wird vereinbart, dass im Zeitraum des Kündigungsausschlusses eine mieterseitige Kündigung nur gegen Zahlung einer Abstandszahlung in Höhe einer Kaltmiete an den Vermieter möglich ist, ohne dass die Vereinbarung erkennen lässt, welcher Schaden dem Vermieter durch die vorzeitige Kündigung entsteht, handelt es sich gemäß § 555 um eine unwirksame Vertragsstrafe (AG Dresden WUM 2017, 201).

Begründung des Eigenbedarfs

Zur Begründung des Eigenbedarfs müssen Angaben zur Person, für die die Wohnung benötigt wird, erfolgen; zudem muss das Interesse, das diese Person an der Übernahme der Wohnung hat, dargelegt werden.

Verwertungskündigungen

Bei den sogenannten Verwertungskündigungen müssen die baulichen Maßnahmen bauordnungsrechtlich zulässig sein. Eine Baugenehmigung muss allerdings noch nicht vorliegen. Die geplante Maßnahme muss so genau angegeben werden, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde. Bei einem Abriss des Gebäudes bedarf es keiner näheren Darlegung (BGH – VIII ZR 182/06).

Mietvertrag, Pacht, Leasingvertrag, Franchisevertrag