Einleitung
Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 9. Oktober 2025 (Az. I ZR 159/24) sorgt für erhebliches Aufsehen in der Immobilienbranche: Es gilt nun der „Kostenpflicht-Button“ bei Maklerverträgen. Der BGH entschied, dass online geschlossene Maklerverträge, die nicht den strengen verbraucherschützenden Formvorgaben genügen, unwirksam sind. Konkret ging es um einen Immobilienmaklervertrag, der über eine Web-Plattform abgeschlossen wurde, ohne dass der Kunde durch einen deutlich beschrifteten „Kostenpflicht-Button“ auf die Zahlungspflicht hingewiesen wurde.
Infolgedessen scheiterte der Anspruch der Maklerin auf Provision – mit potenziell weitreichenden Folgen: Viele ähnliche Online-Maklerverträge könnten nachträglich als nichtig gelten, was betroffene Kunden zur Rückforderung bereits gezahlter Provisionen berechtigt. Diese Entwicklung unterstreicht die Notwendigkeit der korrekten Implementierung des „Kostenpflicht-Button“ bei Maklerverträgen.
Dieser Aufsatz untersucht, ob diese Entwicklung absehbar war, ob die vorherige Rechtsprechung maklerfreundlicher war, inwieweit der „Bruch“ in der Rechtsprechung durch neue verbraucherschützende Gesetze (Fernabsatzrecht, Widerrufsrecht) bedingt ist und warum die Problematik bislang nicht berücksichtigt wurde. Nach einer rechtshistorischen Einordnung der Maklervertragsrechtsprechung folgt die Analyse des genannten Urteils. Anschließend wird das Urteil im Vergleich zur früheren Rechtsprechung bewertet, bevor ein Fazit die wichtigsten Erkenntnisse zusammenfasst.
Die Einführung des „Kostenpflicht-Button“ bei Maklerverträgen hebt die Wichtigkeit hervor, dass sowohl Makler als auch Verbraucher sich der neuen Regelungen bewusst sind. Ein klarer Hinweis auf die Zahlungspflicht schützt die Interessen der Verbraucher und stellt sicher, dass Maklerverträge rechtlich bindend sind.
Rechtshistorische Einordnung des „Kostenpflicht-Button“ bei Maklerverträgen
Abschluss von Maklerverträgen: Früher Konkludenz, heute Formstrenge. In der früheren höchstrichterlichen Rechtsprechung war anerkannt, dass Maklerverträge auch formlos und durch schlüssiges Verhalten (konkludent) zustande kommen können. Der BGH stellte allerdings seit jeher strenge Anforderungen: Allein die Kontaktaufnahme eines Interessenten auf ein Immobilieninserat genügt nicht, um eine Provisionsabrede zu begründen. Der Kaufinteressent durfte vielmehr – sofern ihm nichts Gegenteiliges mitgeteilt wurde – zunächst davon ausgehen, der Makler werde für den Verkäufer tätig und verlange vom Käufer keine Zahlung. Selbst eine Objektbesichtigung mit dem Makler reichte nicht aus, um einen Maklervertrag anzunehmen.
Ein Vertrag kam nach ständiger BGH-Rechtsprechung erst dann konkludent zustande, wenn der Makler den Interessenten unmissverständlich auf die vom Käufer im Erfolgsfall geschuldete Provision hingewiesen hatte und der Kunde in Kenntnis dieses Provisionsverlangens die Maklerleistung in Anspruch nahm. Andernfalls musste der Kunde vor Inanspruchnahme der Dienste ausdrücklich klarstellen, dass er keinen Provisionsvertrag schließen will. Dieses seit den 1990er-Jahren entwickelte Prinzip (Entschließungsfreiheit des Auftraggebers) war vergleichsweise maklerfreundlich: Es gestattete Maklern den Provisionsanspruch auch ohne ausdrücklichen schriftlichen Vertrag, sofern sie den Kunden rechtzeitig über die Provisionspflicht aufklärten und dieser dann stillschweigend zustimmte.
Die konsequente Anwendung des „Kostenpflicht-Button“ bei Maklerverträgen ist entscheidend, um rechtliche Konflikte zu vermeiden. Makler müssen sicherstellen, dass ihre Kunden eindeutig über die Zahlungspflicht informiert werden, um rechtliche Ansprüche zu sichern.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der „Kostenpflicht-Button“ bei Maklerverträgen sowohl die Rechte der Verbraucher stärkt als auch zu mehr Klarheit im Online-Geschäft führt.
Fernabsatzrecht und Widerrufsrecht im Maklerrecht. Mit der Ausdehnung des Verbraucherschutzes auf Dienstleistungsverträge im Fernabsatz wurden Immobilienmaklerverträge zunehmend strengeren Vorgaben unterworfen. Spätestens seit Umsetzung der EU-Verbraucherrechterichtlinie 2011/83/EU im Juni 2014 gelten Immobilienmaklerverträge, die ausschließlich mittels Fernkommunikationsmitteln (z.B. Internet, E-Mail, Telefon) angebahnt werden, als Fernabsatzverträge. Dies hat zwei wesentliche Konsequenzen: Zum einen steht Verbrauchern seitdem ein gesetzliches Widerrufsrecht zu.
Der BGH bestätigte in einem Grundsatzurteil 2016 ausdrücklich, dass online oder telefonisch geschlossene Grundstücksmaklerverträge widerruflich sind. Wurde der Verbraucher nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt, konnte er den Maklervertrag sogar noch nachträglich – selbst nach Kauf des Objekts – widerrufen, was den Provisionsanspruch entfallen ließ. Makler gingen in solchen Fällen leer aus, ohne Anspruch auf Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen, wenn sie es versäumt hatten, den Kunden über den Verlust des Widerrufsrechts bei vorzeitiger Vertragserfüllung aufzuklären.
Zum anderen brachte die Verbraucherrechterichtlinie die „Button-Lösung“ ins deutsche Recht ein: Seit 2012 (zunächst in § 312g a.F. BGB, nun in § 312j BGB) muss bei elektronischen Bestellvorgängen die Schaltfläche, mit der der Verbraucher seine vertragliche Bestellung abschließt, unmissverständlich auf die Zahlungspflicht hinweisen. Fehlt ein solcher deutlich als zahlungspflichtig gekennzeichneter Button, kommt der Vertrag nicht zustande (§ 312j Abs. 4 BGB).
Maklerverträge im Internet als entgeltliche Verträge. Von Seiten der Rechtsprechung und Literatur war zunächst umstritten, ob diese sogenannten Button-Vorschriften auf Maklerverträge anwendbar sind, da die Maklerprovision erst bei Erfolg anfällt. Allerdings ist heute geklärt, dass auch ein Erfolgsprovisionsversprechen ein „Entgelt“ im Sinne des Verbraucherschutzrechts darstellt.
Der BGH hat Immobilienmaklerverträge konsequent als entgeltliche Dienstleistungsverträge eingeordnet, selbst wenn die Zahlung (Provision) erst bei Vermittlungserfolg fällig wird. Der Europäische Gerichtshof bestätigte 2024, dass eine Zahlungsverpflichtung des Verbrauchers auch dann im Sinne der Button-Lösung besteht, wenn die Zahlung erst nach Eintritt weiterer Bedingungen (hier: Erwerb der Immobilie) fällig wird. Damit unterfallen Online-Maklerverträge grundsätzlich den Regelungen über den elektronischen Geschäftsverkehr (§§ 312i, 312j BGB).
Bisherige Praxis und fehlende Berücksichtigung des Problems. Trotz dieser Rechtslage wurde die Button-Problematik in Bezug auf Maklerverträge jahrelang wenig beachtet. Viele Makler richteten nach 2014 ihren Geschäftsablauf zwar insoweit neu aus, als sie Widerrufsbelehrungen versandten und den Erhalt von Informationsunterlagen per Checkbox bestätigen ließen. Doch die Ausgestaltung des Online-Bestellvorgangs selbst – insbesondere die Beschriftung des abschließenden Buttons – blieb in der Branche uneinheitlich. Oft wurden neutrale Bezeichnungen wie „Senden“, „Absenden“ oder „Anfordern“ verwendet, ohne das Wort zahlungspflichtig. Die Immobilienwirtschaft nahm offenbar an, dass eine allgemeine Bestätigung (ggf. kombiniert mit Hinweisen im Kleingedruckten) genügte. Unterinstanzliche Gerichte hatten den Fokus bisher vor allem auf die Widerrufsbelehrung und die konkludente Provisionsvereinbarung gelegt.
So bejahte etwa das OLG Schleswig 2021 einen Provisionsanspruch, weil der Makler im Exposé deutlich auf die Provision hingewiesen hatte und der Kunde anschließend weitere Maklerleistungen in Anspruch nahm – eine konkludente Annahme des Provisionsverlangens. Der Einwand des Kunden, die Widerrufsbelehrung sei im Spam-Ordner untergegangen, verfing nicht; das Gericht sah die Belehrung als ordnungsgemäß zugegangen an und ließ den Widerruf nicht durchgreifen.
Die korrekte Button-Beschriftung stand in solchen Verfahren nie im Mittelpunkt. Zwar wurde in der juristischen Literatur bereits früh diskutiert, ob ein Verstoß gegen die Button-Lösung den Vertrag endgültig unwirksam macht oder ob der Verbraucher den zunächst unwirksamen Vertrag nachträglich „genehmigen“ kann. Beispielsweise argumentierte Leier (CR 2012, 378) für ein nur schwebendes Unwirksamsein mit nachträglicher Bindungsmöglichkeit des Verbrauchers, während andere (etwa Maume in BeckOK-BGB) von vornherein eine endgültige Nichtigkeit annahmen. Eine höchstrichterliche Klärung dieser Frage im Maklerkontext stand jedoch bis 2025 aus.
Analyse des Urteils vom 09.10.2025 (I ZR 159/24)
Die Entscheidung des BGH verdeutlicht, dass der „Kostenpflicht-Button“ bei Maklerverträgen nicht nur eine gesetzliche Anforderung ist, sondern auch eine essentielle Maßnahme zur Förderung von Transparenz im Immobilienmarkt. Der „Kostenpflicht-Button“ bei Maklerverträgen ist eine wichtige Neuerung, die darauf abzielt, den Verbraucherschutz in der Immobilienbranche zu verbessern und rechtliche Grauzonen zu eliminieren.
Um den Anforderungen des „Kostenpflicht-Button“ bei Maklerverträgen gerecht zu werden, müssen Makler ihre internen Prozesse anpassen und sicherstellen, dass alle Informationen klar und verständlich kommuniziert werden. Die rechtliche Relevanz des „Kostenpflicht-Button“ bei Maklerverträgen zeigt, dass die digitale Transformation auch im Immobiliensektor neue Standards setzen kann, die sowohl Makler als auch Verbraucher schützen.
Sachverhalt und Instanzenzug. Im entschiedenen Fall bot eine Maklerin im Sommer 2021 ein Einfamilienhaus im Internet an. Ein Interessent meldete sich telefonisch und erhielt per E-Mail einen Link zu einem Web-Exposé sowie Anhänge, darunter ein Dokument „Maklervertrag Interessent“ mit Provisionshinweis (3,57 % vom Kaufpreis) und eine Widerrufsbelehrung.
Der Kunde wurde über den Link auf eine Webseite „Maklervertrag abschließen“ geführt. Dort setzte er Häkchen, um den Erhalt der genannten Unterlagen zu bestätigen, und klickte einen Button mit der Aufschrift „Senden“, um die Annahmeerklärung zu übermitteln. Erst danach erhielt er Zugang zum vollständigen Exposé. In der Folge besichtigte der Kunde das Objekt und kaufte es tatsächlich für 985.000 €. Die Maklerin stellte ihm daraufhin rund 29.000 € Provision in Rechnung. Der Käufer weigerte sich zu zahlen mit der Begründung, der Maklervertrag sei unwirksam.
Die Vorinstanzen entschieden uneinheitlich. Das Landgericht Stuttgart gab dem Beklagten Recht und verneinte einen Zahlungsanspruch der Maklerin. Das Oberlandesgericht Stuttgart sah dies anders und verurteilte den Käufer zur Zahlung, Nach Revision gelangte der Fall vor den BGH.
Entscheidung des BGH: Button-Verstoß führt zur Nichtigkeit. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und stellte klar, dass kein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen war. Maßgeblich war der Verstoß gegen die sog. Button-Lösung, geregelt in § 312j Abs. 3 und 4 BGB. Diese Vorschrift verlangt, dass der Unternehmer bei einem entgeltlichen Verbrauchervertrag im elektronischen Geschäftsverkehr die Bestellsituation so gestaltet, dass der Verbraucher durch seine Bestellung ausdrücklich bestätigt, sich zu einer Zahlung zu verpflichten.
Insbesondere muss ein Bestell-Button – sofern ein solcher verwendet wird – gut lesbar ausschließlich mit den Wörtern „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer gleichartig eindeutigen Formulierung beschriftet sein. Im vorliegenden Fall hatte die Maklerin diesen Anforderungen nicht genügt: Der Button war lediglich mit „Senden“ beschriftet, was den Eintritt einer Zahlungspflicht nicht ausreichend verdeutlicht. Der BGH folgte der Einschätzung, dass ein derartig gestalteter Bestellvorgang dem Verbraucher das Eingehen einer Zahlungsverpflichtung nicht klar genug vor Augen führt.
Entgegen der Auffassung des OLG Stuttgart führt dieser Gesetzesverstoß nicht nur zu einer vorläufigen Unwirksamkeit, die durch späteres Verhalten geheilt werden könnte, sondern zwingend zur endgültigen Unwirksamkeit des Vertrags nach § 312j Abs. 4 BGB. Das OLG hatte angenommen, der Vertrag sei zunächst „schwebend unwirksam“ gewesen und durch die Bitte des Kunden um Besichtigungstermin oder andere Handlungen nachträglich wirksam geworden.
Dem erteilte der BGH eine Absage: Weder die E-Mail des Kunden mit der Terminvereinbarung noch der Umstand, dass er das Exposé abgerufen und kannte, konnten das Fehlen der ausdrücklichen Zahlungspflicht-Bestätigung heilen. Ein Verstoß gegen die Button-Lösung lässt keinen Raum für eine konkludente Genehmigung des Vertrags. Der Schutz des Verbrauchers vor versteckten Kosten solle maximal gewährleistet werden, sodass bereits geringste Zweifel an seiner Zahlungseinwilligung zur Nichtigkeit des Vertrages führen. Diese strikte Linie steht im Einklang mit dem Zweck der EU-Richtlinie, ein besonders hohes Verbraucherschutzniveau zu schaffen.
Möglichkeit der nachträglichen Bestätigung (§ 141 BGB). Interessanterweise wies der BGH darauf hin, dass ein zunächst nichtiger Vertrag theoretisch nachträglich wirksam werden kann, wenn der Verbraucher ihn gemäß § 141 Abs. 1 BGB ausdrücklich bestätigt. Allerdings müsse eine solche einseitige Bestätigung im Fall des § 312j BGB ihrerseits die strengen Formanforderungen erfüllen, um kein Umgehungsgeschäft darzustellen. Das heißt: Auch die nachträgliche Zustimmung des Verbrauchers müsste klar zum Ausdruck bringen, dass er sich zur Zahlung verpflichtet – im Grunde also dieselbe Information und Bestätigung enthalten, die ursprünglich fehlte.
Im vorliegenden Rechtsstreit hatte das OLG hierzu keine Feststellungen getroffen, weshalb der BGH den Fall zur Prüfung an die Vorinstanz zurückverwies. Das OLG muss nun klären, ob eventuell durch ein späteres Dokument („Vermittlungs- und Nachweisbestätigung“ mit Unterschrift des Kunden) doch noch ein neuer oder wirksam bestätigter Maklervertrag geschlossen wurde. Damit blieb die endgültige Klärung des Provisionsanspruchs in dieser Sache zunächst offen. Gleichwohl betonte der BGH, dass ein nachträgliches „Heilungsgeschäft“ nur bei strikter Wahrung der Form denkbar ist – eine praktische Hürde, die in den meisten Fällen nicht genommen sein dürfte.
Kein Ausweg über bereicherungsrechtliche Ansprüche. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass die Maklerin im Verfahren hilfsweise auch Wertersatz für ihre Tätigkeit aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) verlangte. Doch auch hier erteilte der BGH eine klare Absage: Ein Unternehmer, der gegen Verbraucherschutzvorschriften verstößt, soll daraus keinen Vorteil ziehen können. Die Nichtigkeit des Vertrags schließt einen nachträglichen Vergütungsanspruch demnach aus. Diese stringent verbraucherschützende Haltung des BGH dient der Abschreckung: Makler sollen keinen Anreiz haben, die Button-Lösung zu umgehen, in der Hoffnung, wenigstens über Umwege bezahlt zu werden.
Bewertung im Lichte der bisherigen Rechtsprechung
Absehbarkeit der Entwicklung. Die Entscheidung des BGH 2025 kommt für aufmerksame Beobachter nicht völlig überraschend. Die gesetzlichen Grundlagen für diese verbraucherfreundliche Wendung waren bereits seit Jahren gelegt. Seit Einführung der Button-Lösung 2012/2014 war im Gesetz eindeutig vorgegeben, dass bei Online-Vertragsabschlüssen ein ausdrücklicher Hinweis auf die Kostenpflicht erfolgen muss. Dass diese Pflicht auch Vertragskonstellationen erfasst, bei denen die Zahlungspflicht erst zukünftig (beim Eintritt eines Erfolgs) entsteht, wurde durch die EuGH-Entscheidung vom 30. Mai 2024 (Rs. C-400/22) klargestellt.
Spätestens nach diesem EuGH-Urteil war absehbar, dass der BGH die Button-Vorschrift auf Maklerverträge anwenden würde – und zwar in voller Schärfe. In der Literatur wurde schon seit Einführung der Regelung davor gewarnt, dass ein fehlender „zahlungspflichtig bestellen“-Button zu Vertragslosigkeit führen könnte. Vereinzelte Stimmen hofften zwar, ein Verbraucher könne durch späteres Verhalten doch noch gebunden werden.
Aber die herrschende Meinung und bisherige instanzgerichtliche Entscheidungen im Online-Handel sprachen für eine rigorose Anwendung. So hatte der BGH bereits 2022 in anderem Kontext (VIII ZR 122/21) erkennen lassen, dass ein Vertrag ohne korrekt beschrifteten Bestellbutton endgültig unwirksam ist. Vor diesem Hintergrund erscheint das aktuelle Urteil als konsequente Fortführung des gesetzlich vorgezeichneten Weges. Mit anderen Worten: Die Entwicklung war angelegt – es brauchte nur den „passenden“ Fall im Maklerbereich, um diese Linie zu bestätigen.
Frühere Rechtsprechung im Vergleich: Maklerfreundlicher? Verglichen mit der strikten Haltung des BGH 2025 war die frühere Rechtsprechung in der Tat maklerfreundlicher, zumindest in praktischer Hinsicht. Nach altem Verständnis konnten Makler auch ohne schriftlichen Vertrag und ohne spezielle Formulierung einen Vergütungsanspruch erwerben, solange sie den Kunden eindeutig über die Provisionspflicht informierten und dieser das Maklerangebot nutzte. Die Schwelle für einen wirksamen Vertragsschluss lag relativ niedrig: Ein klarer Provisionshinweis im Exposé und die anschließende Inanspruchnahme der Maklerleistung reichten – der Vertrag galt dann als schlüssig vereinbart.
Fazit des „Kostenpflicht-Button“ bei Maklerverträgen
Die Entscheidung des BGH vom 09.10.2025 markiert einen deutlichen Schritt hin zu verstärktem Verbraucherschutz im Maklerrecht des digitalen Zeitalters. Was bereits im Gesetz angelegt war, wurde nun höchstrichterlich bestätigt: Ohne eindeutig als kostenpflichtig gekennzeichneten Bestell-Button kommt online kein wirksamer Maklervertrag zustande.
Die Entwicklung des „Kostenpflicht-Button“ bei Maklerverträgen war grundsätzlich vorhersehbar, denn sie folgt den 2014 eingeführten Verbraucherschutzregeln, die eine hohe Transparenz beim Vertragsschluss verlangen. Die vorherige Rechtsprechung und Praxis gewährten Maklern dagegen mehr Kulanz – ein Vertrag galt als geschlossen, wenn der Kunde ausreichend informiert war und das Angebot annahm, auch ohne besondere Form. Dieser Unterschied ist weniger einem Sinneswandel der Gerichte geschuldet als dem Wandel der Rechtslage: EU-Richtlinien und deren Umsetzung in deutsches Recht haben die Spielregeln verändert.
Für die Immobilienbranche bedeutet das Urteil eine Zäsur. Makler, die ihre Verträge digital abschließen, sind nun angehalten, ihre Prozesse wasserdicht zu gestalten. Jede Online-Buchungsstrecke muss einen eindeutig beschrifteten Kostenpflicht-Button aufweisen – Formulierungen wie „Maklervertrag kostenpflichtig abschließen“ oder ähnlich klar verständliche Hinweise sind unerlässlich. Andernfalls droht ein vollständiger Provisionsausfall. Verbraucher hingegen profitieren von dieser Rechtsprechung: Ihre Rechte auf Transparenz und Entscheidungsfreiheit werden gestärkt. Niemand soll unbeabsichtigt eine Zahlungspflicht eingehen, nur weil er Informationen zu einer Immobilie anfordert.
Warum wurde das Thema erst jetzt entschieden? Offenbar brauchte es Zeit, bis sich ein Konfliktfall zuspitzte und durch alle Instanzen kämpfte – und bis das Bewusstsein für die Relevanz der Button-Lösung im Maklerbereich geschärft war. Nun hat der BGH gesprochen und unmissverständlich klargestellt, dass Transparenz Vorrang vor Maklerprovision hat.
Im Ergebnis ist dies eine konsequente Fortentwicklung des Verbraucherrechts. Maklerfreundlicher mag die alte Linie gewesen sein, doch die neue schützt die Interessen der Kunden umfassender. Für potenzielle Mandanten mit juristischem Interesse gilt: Das Urteil bietet Anlass, bestehende Maklerverträge zu überprüfen und gibt im Streitfall ein starkes Argument an die Hand, um unberechtigt erscheinende Provisionsforderungen abzuwehren. Gleichzeitig zeigt es, wie dynamisch sich die Rechtslage im Lichte europäischer Vorgaben entwickeln kann – eine Entwicklung, die man in der Vertragsgestaltung und Rechtsberatung stets im Blick behalten sollte.
